[摘要] 曾几何时，作为评判地产开发水平的重要依据，“4万+”项目的缺少是杭州的 软肋。如今的高端市场却已是“4万+”项目的“秀场，在武林壹号已成传奇、华家池封盘惜售的当口，崛起中的杭州高端市场已然步入了一个群雄逐鹿的时代，而新一轮的霸主，已然在下半年入市的这批后起之秀中了么？
“4万+”，这是杭州楼市近期为高频的词语。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 随着万科新都会1958、绿城九龙仓柳岸晓风的首开，以及滨江锦绣之城、滨江金茂府的即将开盘，杭州的高端市场在短期内迎来了一波“4万+”项目的集中抢滩。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 曾几何时，作为评判地产开发水平的重要依据，“4万+”项目的缺少是杭州的 软肋。然而时移世易，如今的高端市场却已是“4万+”项目的“秀场”：柳岸晓风首开88套房源抢购一空、金茂府首日认筹破820组、新都会1985首开破3亿、锦绣之城两认筹超9成……
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在武林壹号已成传奇、华家池封盘惜售的当口，崛起中的杭州高端市场已然步入了一个群雄逐鹿的时代，而新一轮的霸主，已然在下半年入市的这批后起之秀中了么？
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px">4万+大“战”：入市周期缩短2个月，豪宅也玩“短平
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 新都会1958去年9月拿地，今年7月首开；柳岸晓风去年10月底拿地，今年8月首开；金茂府去年10月拿地，预计于本月首开；锦绣之城2015年底被滨江集团接手，预计于本月首开。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 可以了解，下半年入市的“4万+”项目，其上市周期都在8-10个月左右。而在此之前，杭州“4万+”项目的入市周期普遍要在1年以上。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 通常情况下，房企在拿到高价地后，多会选择延缓入市，以求在 上规避风险。而下半年入市的高端项目却反其道行之，这一方面印证了市场环境的改变，另一方面也展现了开发商之于这几个项目的良好预期。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 尽管产品上各有差异，但在高价地的光环之下，这波“4万+”供应潮中的项目仍免不了被拿来比较。孰优孰劣？
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 规划：“高低配”PK单一产品
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 规划上，柳岸晓风和金茂府均为高层+洋房的配置，新都会1958为高层+小高层，锦绣之城则是清一色的高层住宅。“高低配”的小区规划一方面丰富了产品类别，扩大目标客群，另一方面也利于开发商提高利润率。而单一的高层规划则有利于创造更为纯粹的居住环境。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 户型：该不该带中小户型“玩”？
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 从户型面积段的设置看，下半年四大“4万+”新盘中仅柳岸晓风可说是纯正的高端改善，项目首开高层的主力户型小面积亦在160方以上。相对的，作为其直接竞争对手的金茂府存在明显错位，首开的主力户型主要集中在120-140方这一区间内。另外两个项目，新都会1958为125-166方，锦绣之城首开的主力户型是110-160方。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 定价：外来和本土房企各有算盘
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 一直以来，本土房企在定价上背负着一定的包袱，尤其是绿城和滨江。纵观这两大开发商的项目，在市场没有大波动的背景下，首开的价格基本都是 的。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 柳岸晓风首开的4.2万元/平米的均价，远低于此前普遍猜测的4.5万元/平米。锦绣之城尽管还没开盘，但其4.3万元/平米的预计均价也要低于外界预期。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 相比之下，外来大鳄们更显狼性，以市场热度为依仗的他们，在定价方面十分灵活。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 新都会1958首开的均价为4.5万元/平米，而金茂府的预估首开价也要在4.3万—4.5万元/平米。
4万+大“瞻”：4万+纷至沓来，杭州市场能很好消化？
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px">2013年，刚刚进入杭州的孙宏斌这样评价杭州，“杭州多是个二线城市。”
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 理由：“过去几年，杭州均价超过4万元一平米的房子，每年销售总额大约是40-60亿，而在上海、北京，一个高端项目的销售额，如北京西山壹号院就达到了60亿。”
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 三年后的今天呢？
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 数据显示，截至目前，杭州均价超4万元一平米的住宅的成交价已经达到了196亿元！
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 事实上，回过头去看近两年杭州的高端市场，会发现，杭州之于豪宅的消化能力正在迅速地提升。我们以单价4万元/平米，年成交额12亿为准入基线。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px">2015年之前，能达成这个标准的项目屈指可数，而由2015年开始，这个数字迅速增加，2015年成交额破12亿元的“4万+”楼盘一跃升至4个，2016年截至目前，也已有4个项目达成准入条件。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 由这个变化可以看到，杭州高端市场的购买力正处在集中释放的历史性阶段。
RD-SPACING: 0px;WIDOWS: 1;LINE-HEIGHT: 24pt;-webkit-text-stroke-width: 0px"> 在这样的背景下，下半年由金茂府、柳岸晓风、新都会1958、锦绣之城引领的这波供应潮自然更容易被转化为成交额，考虑到这些项目本身的关注度及其开发商过往在杭州的经历，它们之于“4万+”阵营的贡献必然不会是一点点。而就它们本身而言，亦有极大的机会向年终销售金额10发起冲击。
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